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北京楼市：外立面破损，算是硬伤吗?

2023-05-13 20:06:14来源：京爷说房

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答

(资料图)

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1、提问：京爷好，新奥洋房的外立面破损比较严重，可以买吗？是不是物业不好

回答：你好，品质不算特别高，但至少是东城区的次新房，关注度也高，所以升值性还不错，居住属性的话，其实也还可以，对比东城的老社区来说好多了。我认为这个小区还是值得买的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

2、提问：Hi京爷，最近考虑刚需自住一居室，总价预计550左右，主要在东3东4环，目前看了易构空间，能否帮忙深度分析一下这个小区怎么样？感觉买的人问的人都比较少，有啥问题？跟附近的后现代城比如何？谢谢！

回答：你好，易构空间，小区优点是位置还可以，楼龄尚可，也有一定的配套，价格相对实惠。当然缺点也有一些，比如塔楼设计、户型一般，密度大，租户多，小区有些乱，北面还有铁路。总体来说，居住体验一般，但也适合刚需上车用，毕竟价格实惠，位置也还可以；从升值性角度来看，并不是太突出，比如说这一波，基本上就是略微低于大盘了。后现代城跟这个小区其实挺像的，但口碑稍微好点儿。可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

3、提问：大家都说北京房价在跌，但为什么我看的房子一点儿都没有跌呢。

回答：事实上很多粉丝并不了解房价下跌的逻辑。一般来说，市场遇冷，看房或者买入的人变少了，但并非所有的业主都要降价。实际情况是，一些着急卖的业主选择降价出手，这才造成房价降价。但有时候，有些业主就是不着急，那自然不降价。所以等降价房或者捡漏，得靠碰，但如果你选择范围扩大了，那捡漏或者看到降价的房子就多了。建议你可以看看咱们的星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

4、提问：最近一直说捡漏房，请问怎么算是捡漏房，价格能比平时便宜百分之几以上？

回答：你好，一般来说，非特殊情况下，一般低于市场价5%左右就算捡漏了。主要是市场挺透明的，不可能有太大的空间，并不是很多人想象的那样捡漏就低于10%以上。当然，如果市场比较凉，成交量低迷，市场本来就在降价，那就具体情况具体分析了。建议你可以看看咱们的星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

5、提问：东城上车，兴隆最便宜，但我看到梯户比是2梯31户，感觉这个是否会影响居住体验，从而影响房屋价值？另外还关注了东城的新景家园、永定门外的百荣嘉园、新奥洋房几个小区。这几个似乎稍微正常点，但价格也更高一些。请问如何分别看待这些几个小区，有什么差别？特别是新景家园比较贵，27m的要480万了，比兴隆的贵了100万。他的价值主要体现在哪些方面？

回答: 你好，以下是我的回答：① 兴隆，居住体验肯定一般，但毕竟是占坑嘛，还是有价值的，所以居住体验不影响其升值性；② 新景家园，属于大众审美小区，学校也尚可，所以还行；永定门外的百荣嘉园，则是属于楼龄很新的回迁，有点儿居住价值；新奥洋房，则是品质还可以的次新房。可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京二手买房看房技巧》《北京买房顶级思维》

6、提问：京爷您好，手里有一套8几年顶级学区老破小，房子本身硬件不太好，近些年学位用不上，想往里换换个总价低的保留个西城学籍就行，您觉得这操作可行吗，有没有必要呢？看新街口西里三个区房龄比较新，您觉得未来保值增值能力怎么样？因为想往里换，二环以里您还有什么其他小区推荐吗？谢谢！

回答：您好，我个人认为未来西城有三种房子有一些价值：① 随着学生人口的下降，未来有可能买相应的学区房能上相应的学校，所以顶级学区的上车房估计还有一定价值，但涨幅没有以前那么好了，因为供需矛盾没那么突出；② 门槛西城上车学区房，比如荣丰这样的最低总价的房子，其价值不会发生变化；③ 西城，只要是次新商品房，那就足够稀缺，可以勇敢买入，比如广外的一些品质次新。我建议您要么换品质次新，要么就不动。可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京n大不能买的房产》